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物流国际-2013年这家商贸物流商登陆香港资本市场

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吕挺遗体告别仪式

觀點地產新媒體了解到,截至2016年底,毅德國際營業收入為23.36億元,同比下降26.2%凈利潤3.55億元,下跌40.6%,創下連續三年下降紀錄。

後來的日子里,王再興干過塑料廠、做過小鍊鋼、搞過鍍金,最終在1996年創建豪德集團,打定主意投入商貿物流中心這個生意。

時隔兩年,67歲的贛州商人王再興還是選擇將毅德國際的控股權轉手他人。

事實上,早在兩年前,王氏家族已經萌生去意。當時這家商貿物流商發出內部通知,稱獲公司股東至毅控股、頂昇告知,彼等已獲獨立第三方初步接洽,但此後並無進一步消息。

但後來受王再興失聯事件以及宏觀市場變化的影響,上市后的毅德國際很快走上了下坡路。至2018年毅德國際連實現收益及毛利分別約為28.42億元及11.43億元,分別增加58.6%及59.7%,但權益股東應占利潤為1.07億元,同比減少56.4%。

王再興毅德終場觀點地產新媒體了解,王再興出生於江西省贛州市,他開大貨車起家,早年是典型「投機分子」。按照他自己的說法就是,把江西的土特產運到廣東,再把廣東的商品運回去。

因為祖籍是廣東揭西,有不少人會將王再興歸為「潮汕商人」,也不可避免地將他與同鄉的鄭松興作對比,畢竟,無論是在商業模式還是發展路徑上,毅德國際與華南城都有着可供對比之處。

股份要約價較該股份於2019年7月26日(即最後交易日)在聯交所所報收市價每股0.435港元折讓約29.9%。

觀點指數發佈的上半年物流報告指出,設立、募集基金,收購資產包培育,再將出租率達到90%以上的成熟物業置入基金,然後打包IPO或者出售,回籠資金,再進行新一輪投資,是典型的「普洛斯(基金+地產)」運營模式。

如今交易完成後,王再興家族所持毅德控股股份由59%下降至7.47%,不再享有控股權,同時並不排除進一步拋售。

得到資本青睞的王再興家族開足馬力,提出了「3年十座」的規模化衝刺,最終在2013年10月,毅德國際登陸香港資本市場,募資15億港元。

對此,一位接近毅德國際的人士告訴觀點地產新媒體,目前該公司管理層並沒有因控股權更改而出現變動,同時其強調毅德國際的未來發展戰略也沒有發生變化。

春風得意的王再興甚至還提出了要在未來20年內,爭取在中國50個城市裡面建設開發商貿物流園的宏偉志願。

萬科近年來不斷利用資本的力量撬動業務發展,物流地產也不例外。觀點地產新媒體了解到,2017年10月,萬科聯合了江蘇信託、博裕物流、乾元晟和飛虹壹號等四家企業,成立一隻規模為60億元物流地產基金,擬投資于中國境內確定區域的擬建、在建及已建成的物流地產項目。

一方面,隨着土地成本逐漸走高,原有的低廉擴儲模式已經難以為繼;另一方面,電商、O2O等新業態不斷崛起,傳統的商貿物流企業迎來巨大的衝擊。

8月13日晚間,毅德國際發佈公告,中國粵港灣區控股已有條件同意購買該公司銷售股份(即20.7億股股份,相當於公司于聯合公告日期全部已發行股本約51.56%),總現金代價為6.31億港元。

其中,擅長「基金+地產」運營模式的普洛斯在2019年第一季度市佔率達33.0%,萬科旗下獨立的物流品牌——萬緯,經過近幾年來的攻城略地以及大肆併購,市佔率達到了6.1%。

在此之前,曾經盤踞在南方的商貿物流企業華南城曾試圖賣身,終因市場因素無疾而終;另一家聲稱要打造商貿物流全產業鏈的五洲國際也因深陷債務違約泥潭,只能選擇斷臂求生。

但這並不代表物流地產行業已經步入夕陽。觀點指數報告顯示,目前我國物流園區處在一個快速發展的狀態。截至2018年,全國物流園區共計1638家,比2015年的1210家增長35.37%,年複合增長率10.6%。

舊有格局不斷被解構的同時,擁有龐大資金優勢以及創新商業模式的力量仍在不斷蠶食着物流行業的市場份額。觀點指數報告顯示,包括普洛斯、萬緯、易商等物流地產商仍把控着最大的市場份額。

王再興已無心戀戰,8月13日晚間的一紙公告顯示昭告了他的決心。根據公告,除了收購51.56%股權,要約人還有意繼續毅德控股現有主要業務,同時保留權利作出任何其認為必要或適合該集團業務及營運的變動,以提升該集團價值。

那時,新型城鎮化浪潮使得聚集大量人流物流的三四線綜合商貿物流中心格外吃香,也吸引了來自資本的注意。2011年,豪德集團與聯想集團旗下的弘毅基金合作,創建毅德控股有限公司,王再興出任董事局主席。

時代的潮流滾滾向前,物流地產行業的大蛋糕仍在,只是隨着電商與互聯網的興起,舊有的「低成本拿地+快速銷售」的商業運作模式或許已經行不通,新的發展方式正在或者已經在路上。

萬緯物流作為萬科旗下獨立的物流品牌,則是房企進行多元化轉型的代表。近幾年來,近幾年着萬科的資金優勢,萬緯物流拿地與併購齊進。截至目前,萬緯物流運營及在建總面積

在經營模式上,傳統的商貿物流商大多通過物業銷售回籠現金。以毅德國際為例,其認為中小企業主更傾向於通過獲得產權而非租賃物業,因此在項目開發的早期,就將絕大部分物業售予中小企業主。

好景不長,2014年7月,上市不足一年的毅德國際發佈公告,稱自7月初起一直未能與主席兼執行董事王再興取得聯繫,月末又再次發佈公告表示,相關部門口頭向公司確認王再興正在配合系那個管部門了解情況。

業內人士分析,散售物業有助企業快速迴流資金,但對項目整體運營帶來難度。相比較而言,諸如普洛斯、萬緯等企業,則更擅長資本運作。

儘管後來基金規模縮水至30億元,但郁亮對物流地產的期望並未有所減退。在去年喊出「活下去」,要進行修枝剪葉的戰略背景下,物流地產仍是這家龍頭房企的聚焦重點。

折讓三成拋售控股權,王再興家族的動作或許只是商貿物流行業更新迭代的一個縮影,此前另一家商貿物流開發商華南城也曾試圖賣身,最終受市場影響而流於紙面。

儘管在這一年毅德國際開始試圖加大住宅物業開發,但在房地產行業分化漸趨嚴重的大背景下,毅德國際的發展依然疲軟,至2018年,其實現營收28.42億元,歸母凈利潤1.07億元。

1059萬平方米,運營及在建項目136個,進駐城市45個。

實控人失聯事件成為毅德國際一路前行的拐彎點,當月復牌時這家企業股價暴跌40%,資本市場不信任危機已然出現。不過,此後三四線大力去庫存促使投資方向發生變化,成為了主打商業物業的毅德國際走向下坡路的關鍵因素。

作為一家大型商貿物流中心的開發商及運營商,毅德國際曾受益於中國城鎮化浪潮。在舊城改造及物流需求不斷攀升的前提下,主要布局三四線城市的毅德國際獲得了快速發展,2013年這家商貿物流商登陸香港資本市場。

近年來,隨着經濟增速發緩以及城鎮化紅利逐漸消退,曾憑藉「低地價成本+快周轉銷售」模式實現大規模擴張、賺得盆滿缽滿的傳統商貿物流商們正步入時代的寒流。

但不同於鄭松興將目光投向一二線,王再興將版圖放在了方興未艾、競爭環境相對不那麼激烈的三四線城市。

商貿物流迭代折讓三成拋售控股權,王再興家族的動作或許只是商貿物流行業更新迭代的一個縮影。

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